“小物业，大民生”。物业服务是关乎人民群众安居宜居的“关键小事”，更是基层社会治理的“民生大事”。妥善解决物业领域矛盾纠纷，是夯实基层社会治理、提升人民群众获得感、幸福感、安全感的重要保障。龙华区法院聚焦物业纠纷群体性、易复发、化解难等突出特点，依法妥善审理物业服务合同纠纷、业主撤销权、业主知情权等各类涉物业案件，推动矛盾纠纷实质性化解，用心用情解决群众急难愁盼问题，切实维护人民群众合法权益，助力社会和谐稳定。为充分发挥典型案例的示范引导效应，龙华区法院从已审结的物业纠纷案件中选取十个典型案例，每期发布两个，回应群众关切的热点问题，通过案例发布，旨在明晰权责、普法释疑，引导物业规范经营、业主依法维权。

01

案例一

业主在法律规定的范围内行使知情权，应予以保护

——郑某诉某小区业主委员会知情权纠纷案

基本案情

郑某系海口市龙华区某小区的业主。2021年11月11日，该小区部分业主签署《关于要求对业委会公益部分收入资金进行审计的联名信》，要求某小区业主委员会对第三人向其缴纳的公益部分的收入进行审计。2021年12月3日，郑某及案外人曾某杰、柯某嘉委托某律师事务所向某小区业主委员会发出《律师函》，要求公示某小区业主共有部分经营与收益明细、住宅专项维修资金使用明细、业委会工作经费开支明细，并要求进行专项审计，某小区业主委员会于2021年12月5日签收后未予理会，遂成讼。

裁判结果

业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，是业主对共有部分行使的管理权的必要组成部分。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，有权监督业主委员会的工作。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主有权请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。由上述法律规定可知，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业主委员会、物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料，通过知情权的行使对小区业主共同决定的事项进行监督。本案中，原告郑某作为某小区的业主，其有权要求某小区业委会公布依法应当向业主公开且确由业委会掌握的情况和资料，郑某主张某小区业委会公示2017年4月至2022年3月期间业主大会和业主委员会所作的决定、2017年4月至2022年3月期间专项维修资金的筹集、使用情况、共有部分的使用和收益情况、业主大会和业主委员会2017年4月至2022年3月期间工作经费的收支情况，某小区业委会无法提供证据证明其已经将上述情况和资料进行了公示，某小区业委会应承担举证不能的不利后果，故郑某诉请某小区业委会公示上述情况和资料有事实和法律依据，本院予以支持。某小区用于停放汽车的车位、车库的处分情况和资料并非某小区业委会掌握，原告主张某小区业委会公示该情况，本院不予支持。某小区业委会以对第一届业委会履职情况不知情为由抗辩称无法提供2020年1月10日之前的资料，理由不成立，本院不予采纳。

典型意义

业主作为建筑物区分所有权人，行使知情权是法律赋予的权利，也是参与社会治理的重要方式。实践中，建筑物区划内共有部分、共有设备设施及管理事项情况复杂，因此，业主知情权的范围应当以与其自身合法权益相关且客观存在的信息为限，不属于法定公开范围的事项，物业服务人不必公开。本案中，郑某主张某小区业委会公开的决定、专项维修资金的筹集、使用情况、共有部分的使用和收益情况、经费的收支情况等均属于与业主自身权益相关的信息，故其要求某小区业委会公开上述信息于法有据，本院予以支持。

02

案例二

给付物业费的诉讼时效应按照每期支付期间分别计算

——某物业公司诉万某物业服务合同纠纷案

基本案情

万某于2011年6月9日与海南省某水电经营公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定其购买案涉房屋，某物业公司称，其与房产开发商签订了《前期物业服务合同》，第三十七条约定,未能按时足额交纳物业服务费用（含代收代缴费用）的，按每逾期一日，应交纳欠费总额的3%标准支付违约金。某物业公司称,万某自2015年5月起开始拖欠物业服务费，并多次向万某发送短信进行催缴。万某经原告多次催缴后仍未支付。庭审中，万某抗辩，某物业公司于2023年11月28日提起诉讼，其主张的部分物业费已超过诉讼时效。

裁判结果

本院认为，业主在接受物业管理服务后，应当按约定交纳物业服务费用。某物业公司与建设单位签订《前期物业服务合同》后进驻案涉小区并提供的物业服务，万某作为业主接受了服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，万某应支付相应的物业费。关于诉讼时效问题。某物业公司最早向万某发送催缴短信的时间为2020年12月17日，之后某物业公司向万某发送的催缴短信均是自2015年5月起计算物业费。以原告向被告最早催缴的时间节点（2020年12月17日）往前倒推三年之后的债权未超过诉讼时效（2017年12月至2024年6月30日)，受法律保护。倒推三年之前的债权已超过诉讼时效期间（2015年5月至2017年11月)，不受法律保护，本院不予支持。

典型意义

物业公司与业主之间成立物业服务法律关系，作为提供物业服务主体，物业公司享有请求业主给付物业费的债权。按照物业服务合同约定定期给付物业服务费，属典型的继续性合同，但有别于约定分期付款的借款合同，物业服务合同一直在产生新的债，而借款合同的借款本金在合同订立时已是明确的，是同一个债务分期履行。物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算更为合理。

来源：海口市龙华区人民法院