以 | 案 | 为 | 鉴

物业服务连接千家万户，既是居民安居乐业的基石，也关乎基层社会的和谐稳定。为切实提升我省物业服务行业法治思维，有效预防和化解物业管理服务领域矛盾风险，湖北物协法律法规与纠纷调解专业委员会特推出《以案为鉴》普法专栏，聚焦服务实践中的真实案例（已作脱敏处理），通过对案例的深入剖析，以案为镜、以案明责、以案促改。

01.案例背景及意义

本案系业主将住宅改变为经营性用房（“住改商”）所引发的典型物业服务合同纠纷。本案明确业主“住改商”行为的认定标准，强调了其行为必须同时遵守法律法规、管理规约并征得有利害关系的业主一致同意。同时，本案也厘清了物业服务企业在维护小区管理秩序、代表业主就此类违约行为提起诉讼的主体资格，对规范业主行为、维护小区居住环境具有重要的指导意义。

02.案例基本情况

当事人：

上诉人（原审被告）：业主某通信分公司

被上诉人（原审原告）：某物业管理公司

纠纷经过：某通信分公司是业主，其所购房屋的规划用途为住宅。自2017年3月起，某通信分公司将该房屋作为通信机房使用，内部安装了光端机、交换设备、电源等大量设备，为周边多个小区及单位提供宽带网络服务。2021年，某物业管理公司与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，对小区进行物业管理。此前，某通信分公司亦签署了《业主临时管理规约》。规约中明确，业主需要改变房屋用途的，应征得所有利害关系人书面同意并报批，同时告知物业公司。因通信机房产生的噪音、辐射及人员出入等问题，引起了该小区700多户业主的强烈不满，他们通过联名信等方式要求某通信分公司将机房搬离。

争议焦点：

1.某通信分公司将住宅房屋用作通信机房的行为，是否属于“住改商”？

2.该行为是否违反了《物业服务合同》及《业主临时管理规约》，构成违约？

3.某物业公司是否有权作为原告起诉，要求某通信分公司承担违约责任？

03.调解情况及结果

一审法院审理认为：

某通信分公司使用房屋并非用于生活居住，而是从事带有盈利性质的通信服务活动，其行为属于将住宅改变为经营性用房。

该“住改商”行为违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，即未遵守管理规约，也未取得有利害关系业主的一致同意。某通信分公司的行为违反了《业主临时管理规约》的约定，构成违约。作为物业管理企业的某物业公司有权依据合同主张其承担违约责任。

一审判决：某通信分公司于判决生效之日起六十日内拆除机房设备，恢复房屋的住宅用途。

二审法院审理认为：

某通信分公司作为自主经营、自负盈亏的经济实体，设置机房是其经营策略的需要，即使提供公共服务，也通过收费获利，因此其“住改商”行为具有经营性质。

某通信分公司将住宅改变为经营性用房，违反了《中华人民共和国民法典》的规定，应当承担违约责任。

关于诉讼主体，物业服务企业与业主之间不仅是服务关系，还存在委托管理关系。某物业公司依据合同和法律规定提起诉讼，且起诉后小区业主未提出异议，因此其原告主体适格。

04.涉及法律法规

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《中华人民共和国民法典》第二百八十五条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，认为原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。

05.案例总结

对企事业单位业主而言：即使是出于公共服务目的使用自有房产，也应严格遵守法律规定和小区管理规约。在将住宅改变为经营性用房前，必须充分评估其合法性，并依法征得所有有利害关系业主的同意，否则将面临被要求恢复原状并承担违约责任的法律风险。

对物业服务企业而言：应积极履行管理职责，对小区内出现的违规“住改商”等行为，应及时依据管理规约进行劝阻、制止，并可代表全体业主或依据合同约定提起诉讼，以维护小区良好的居住环境和广大业主的共同利益。

对小区业主而言：应积极行使法律赋予的权利，当自身合法权益（如居住安宁、环境安全）受到侵害时，可通过联名等方式表达诉求，并支持物业公司或由业主委员会提起相关法律程序，共同维护小区的和谐稳定。

来源：省物协