深入贯彻落实“治理物业服务突出问题”重大民生实事集中整治工作的部署要求，进一步规范我市住宅小区新旧物业服务企业交接行为，明确各方责权、细化交接程序，防范和化解交接过程中可能出现的纠纷与服务中断风险，保障物业服务平稳有序衔接，襄阳市住房和城市更新局研究制定了《襄阳市新旧物业服务企业交接工作指引》。具体内容如下：

襄阳市新旧物业服务企业交接工作指引

为规范襄阳市住宅小区新旧物业服务企业交接行为，明确交接各方权利义务，切实维护广大业主与物业服务企业的合法权益，保障物业服务平稳有序衔接，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《襄阳市物业服务和管理办法》等相关规定，结合本市实际，制定本工作指引。

一、符合交接的条件

符合下列情形之一的，原物业服务企业应退出住宅小区，并与业主委员会、新选聘的物业服务企业依法开展交接工作：

（一）前期物业服务期间，建设单位按照约定的解除合同条件要求提前解约，且已选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同的；

（二）物业服务合同（含前期）期限届满前，业主大会依法、依约作出决定解聘物业服务企业，且已选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同的；

（三）物业服务期限届满，业主大会决定不再续聘或物业服务企业决定不再续签，业主大会已选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同的；

（四）物业服务企业因破产或营业执照被吊销等情况致使不能继续履行合同义务，业主大会已选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同的。

业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，应当征得半数以上业主同意；业主大会依照法定程序决定解聘物业服务企业的，应当提前六十日书面通知物业服务企业；物业服务企业不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会。

二、交接组织

（一）业主委员会负责组织物业服务项目交接工作。尚未成立业主委员会的，应当向街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会申请指导，由物业管理委员会或社区居委会牵头成立临时交接小组，代行业主委员会职责。建设单位更换前期物业服务企业的，交接工作由建设单位牵头组织，参照业主委员会牵头组织的流程执行，在下文不再单独列明。

（二）原物业服务企业应全面移交物业资料、共用设施设备、资产及财务账目，配合新物业服务企业开展现场查验，如实告知物业使用、维修及隐患情况，结清预收、代收及代付费用，不得阻挠新物业服务企业进场，并对交接中发现的问题按约定完成整改。

（三）新选聘物业服务企业应当组建专业团队，制定进场接管方案，全面查验物业资料、设施设备及财务状况，与原物业服务企业、业主委员会共同签订交接文件，办理接管手续，进场后及时衔接物业服务，保障小区正常秩序。

三、交接流程

（一）前期准备

由业主委员会牵头成立交接工作组，原物业服务企业、新物业服务企业各派代表参加，可邀请街道（乡镇）或社区工作人员作为观察员。工作组应当协商制定交接方案，明确交接时间、资料移交、现场查验、遗留问题处理、各方责任等事项。

（二）资料移交

原物业服务企业向业主委员会移交相关档案资料，经业主委员会核对后转交新物业服务企业，资料移交应当在现场查验前完成。移交清册核对后由移交方和接收方签字确认。

资料移交范围包括：

1.工程建设资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网工程竣工图，配套设施竣工图等；

2.设施设备资料：共用设施设备清单，电梯、消防、安防、供排水、供电、燃气等设备的安装、使用、维护保养技术资料及维修记录；

3.业主及物业档案：业主名册，业主装饰装修管理档案，投诉及处理记录；

4.合同及规约文件：物业服务合同，业主大会议事规则，管理规约，专项维修资金交存及使用记录；

5.财务资料：物业服务费收支情况，停车费、广告费等公共收益收支情况，代收代缴的水电燃气费用结算情况；

6.其他相关资料：物业服务用房钥匙，共用设施设备操作密码，物业服务的电子档案等。

原物业服务企业应当保证移交资料的真实性、完整性。资料移交后，应当编制移交清册一式四份，分别由原物业服务企业、新物业服务企业、业主委员会及属地住建部门留存。

（三）现场查验

新物业服务企业、原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能进行现场查验，记录运行状况及存在问题。

1.查验范围

共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

2.现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当经三方签字确认。

3.对于电梯、消防、安防等专业性强或者价值较高的设施设备，业主委员会可以委托具有相应资质的第三方专业机构进行评估，评估报告作为交接的重要参考依据。

4.鼓励在物业交接过程中引入公证保全机制。交接各方可以申请公证机构对资料移交、设备查验等关键环节进行现场监督公证或者证据保全，以明确责任边界，减少后续争议。

5.对现场查验过程中发现的问题，各方应当协商确定处理方案。涉及安全隐患或严重影响正常使用的，原物业服务企业应当在退出前完成整改，或者书面承诺整改计划及完成时限。

（四）财务清算与物业管理用房移交

1.原物业服务企业应当在退出前与业主委员会核对并结清以下费用：业主已预交但尚未到期的物业服务费；利用共用部位、共用设施设备经营产生的公共收益结余及分配情况；代收代缴的水、电、燃气等费用的结余或者欠款；其他需要清算的费用。

2.物业服务合同终止后，在新物业服务企业正式接管之前，原物业服务企业应当继续提供基本的物业服务，包括环境卫生、秩序维护、设施应急维修等。业主应当按实际服务天数支付物业费。

3.原物业服务企业应当在退出前将物业服务用房、员工宿舍、仓库等腾空，保持清洁完好，并将钥匙交还业主委员会或者新物业服务企业。

（五）签署交接确认书

上述工作完成后，由业主委员会、原物业服务企业、新物业服务企业共同签署交接确认文件。确认交接完成后，新物业服务企业正式进场服务，并在30日内向属地住建部门备案。

四、争议处理

（一）物业服务项目交接过程中发生争议的，交接各方可以按照以下途径解决：

1.协商解决。由业主委员会组织三方协商，达成一致解决方案。

2.调解解决。交接方可向街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会申请调解。街道和社区应当积极协调处理。

3.行政处理。交接方可向属地住建部门投诉举报。主管部门接到投诉后，应当及时调查处理，并将处理结果告知当事人。

4.仲裁或诉讼。交接方可依据物业服务合同中的仲裁条款申请仲裁，或者依法向人民法院提起诉讼。

（二）原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主大会选聘新物业服务企业的决定有异议等为由，拒绝办理交接或者拒绝退出物业服务区域。原物业服务企业拒不配合交接、拒绝退出物业服务区域或者隐匿、销毁、伪造移交资料的，可以依法予以行政处罚。

（三）新物业服务企业应当按照约定程序承接物业，不得强行接管。强行接管造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

五、监督保障

市住新局负责统筹指导全市物业交接工作，制定相关政策标准，并督促县级住建部门依法履职。

县（市、区）住建部门具体负责交接工作的业务指导、备案管理及违法违规行为查处，指导街道（乡镇）全面摸排辖区内住宅小区物业服务合同到期情况。对合同到期时间在3个月内的项目，会同街道（乡镇）提前介入，做好督促提醒。

街道办事处（乡镇人民政府）及社区居民委员会负责具体组织、协调和监督交接过程，及时化解矛盾纠纷，并督促业主委员会、物业服务企业依法履行各自交接义务，确保交接工作平稳有序。

来源：市住新局