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某物业公司诉莫某物业服务合同纠纷案

装修保证金 物业费

裁判要旨

某乙物业公司作为物业服务企业，其主要义务是对小区共有部分进行维护、管理，其本身不负有代替业主向第三人追索个人债务的合同义务或法定义务。

基本案情

莫某系某小区业主。某甲物业公司退出该小区物业服务后，由某乙物业公司（即原告）提供物业服务。某甲物业公司退出时，未将收取业主的装修保证金统一转交给某乙物业公司接管，也未退还给业主个人。莫某以某甲物业公司未退还装修保证金、开发商逾期交房未赔偿违约金为由，自2021年2月起拒绝向某乙物业公司支付物业费，并要求某乙物业公司协调解决上述债务问题。截至2025年2月，莫某拖欠各项费用共计15079.83元。某乙物业公司催收未果诉至法院，要求莫某支付拖欠费用及违约金。

裁判理由

法院认为，关于退还装修保证金问题。某甲物业公司与某乙物业公司是两个相互独立的民事主体，分别与业主成立物业服务合同关系。根据合同相对性原则，莫某应向某甲物业公司主张退还装修保证金。某乙物业公司作为物业服务企业，其主要义务是对小区共有部分进行维护、管理，其本身不负有代替业主向第三人追索个人债务的合同义务或法定义务。同理，关于追索逾期交房违约金问题，某乙物业公司与案涉小区的开发商也是两个相互独立的民事主体，如莫某认为开发商逾期交房，可依据商品房预售合同的约定向开发商主张承担违约责任，某乙物业公司没有代莫某向开发商追索逾期交房违约金的责任。故莫某以相关要求未满足为由拒交物业费，于法无据。法院判决莫某向某乙物业公司支付物业服务费、电梯费、水费、二次加压费、垃圾费15079.83元并支付相应违约金。

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某物业公司诉陆某物业服务合同纠纷案

前期物业管理 物业费 电梯费

裁判要旨

在前期物业管理阶段，由于业主大会尚未成立、业主委员会未产生，无法通过集体决策选聘物业服务企业，故由建设单位作为初始大业主代表全体业主依法选聘物业服务企业，是维护物业正常使用与基本价值、保障小区管理有序的必要制度安排。

基本案情

某甲物业公司原系某小区建设单位（开发商）选聘的前期物业服务企业，其于2021年2月6日单方退出小区物业管理。因小区尚未成立业委会，建设单位在街道、社区的监督下，通过招投标方式选聘某乙物业公司为小区提供物业服务，并签订了《前期物业管理服务合同》及进行备案。业主陆某以其未与某乙物业公司签订合同为由，自2021年2月6日起拒交物业费、电梯费等各项费用。某乙物业公司催收未果诉至法院，要求陆某支付拖欠费用及违约金。

裁判理由

法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。在前期物业管理阶段，由于业主大会尚未成立、业主委员会未产生，无法通过集体决策选聘物业服务企业，故由建设单位代表全体业主依法选聘物业服务企业，是维护物业正常使用与基本价值、保障小区管理有序的必要制度安排。某乙物业公司系建设单位通过合法程序选聘且经备案的物业服务人，并依约向案涉小区提供了物业服务，故案涉《前期物业管理服务合同》对业主陆某具有法律约束力。陆某以未直接签订合同为由拒交费用，于法无据。法院判决陆某向某乙物业公司支付拖欠的物业服务费、电梯费、水费等共计7038.54元，并支付相应违约金。

来源：银川物协政策研究与纠纷调解工作委员会