基本案情

青岛某物业股份有限公司（以下简称“某物业公司”）与案涉小区建设单位签订《前期物业服务合同》，合同约定某物业公司为该小区提供物业服务，物业费收费标准明确，合同不存在无效、可撤销或解除的法定情形。某银行股份有限公司青岛分行（以下简称“某银行青岛分行”）系该小区业主，其与建设单位签订《商品房买卖合同》时，建设单位已明确告知其《前期物业服务合同》的相关内容。

2017年8月1日至2019年6月30日期间，某银行青岛分行未按约定向某物业公司支付物业费，经某物业公司催告后仍未履行付款义务。青岛某商业管理有限公司（以下简称“某公司”）与案涉物业存在关联关系，某物业公司认为其应与某银行青岛分行共同承担物业费支付责任。

某物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令某银行青岛分行、某公司支付上述期间的物业费及违约金。一审法院作出判决后，某物业公司不服，提起上诉；二审法院审理后作出判决，某物业公司仍不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2022年3月15日作出裁定，提审本案，并依法组成合议庭开庭审理，某公司经传票传唤未到庭，法院依法缺席审理，本案现已审理终结。

法院认为

（一）再审裁判核心意见

最高人民法院经审理认为，本案的核心是前期物业服务合同的约束力及物业费支付义务的认定，结合类案检索结果及相关法律规定，作出如下裁判意见：

1. 关于《前期物业服务合同》的约束力：建设单位与某物业公司签订的《前期物业服务合同》，不存在无效、可撤销或者解除的法定情形，在合同约定的期限内应对业主具有约束力。某银行青岛分行与建设单位签订《商品房买卖合同》时，建设单位已将《前期物业服务合同》相关事宜告知某银行青岛分行，因此，某银行青岛分行以其并非《前期物业服务合同》相对人，且与建设单位另有约定为由拒绝支付物业费的抗辩理由缺乏法律依据，不予支持。参考江苏省高级人民法院（2017）苏民再151号判决书的类案裁判规则，前期物业服务合同对业主具有当然约束力，业主不能以非合同签订方为由拒绝履行付款义务。

2. 关于物业费及违约金的计算：结合案涉《前期物业服务合同》约定的收费标准，核算得出某银行青岛分行应支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费为4387215.98元。关于违约金，结合合同约定及法律规定，确定以每月物业费239055.61元为基数，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算，其中某银行青岛分行已支付的1111063元物业费部分，自支付之日起不再计算违约金。

3. 关于某公司的责任承担：某公司仅提交书面答辩意见，未到庭参加诉讼，结合其与案涉物业的关联关系及案件查明事实，其并非案涉物业服务合同的相对人，亦无证据证明其应当与某银行青岛分行共同承担物业费支付义务，故对某公司的责任主张不予支持。

（二）最终判决结果

最高人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项之规定，作出如下判决：

1. 撤销山东省高级人民法院（2020）鲁民终2866号民事判决和山东省济南铁路运输中级法院（2019）鲁71民初87号民事判决；

2. 某银行股份有限公司青岛分行自判决生效之日起十日内向青岛某物业股份有限公司支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4387215.98元，支付以每月物业费239055.61元为基数，从应交纳物业服务费之日起至实际给付之日止，在2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率为标准、自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为标准计算的违约金（已支付1111063元物业费部分从支付之日起不再计算违约金）；

3. 驳回青岛某物业股份有限公司的其他诉讼请求；

4. 本案全部诉讼费用由某银行股份有限公司青岛分行承担。

法律解析

《中华人民共和国民法典》

第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百一十四条第一款：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。

第一百七十七条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。

案例启示

1. 对业主而言：前期物业服务合同虽由建设单位与物业服务人签订，但对业主具有法律约束力，业主不能以“非合同签订方”为由拒绝支付物业费。业主在签订《商品房买卖合同》时，应仔细了解前期物业服务合同的内容，明确物业费收费标准、支付时间等核心条款，避免因认知偏差引发纠纷；若对物业服务质量有异议，可通过合理方式与物业服务人沟通、协商，或依法主张权利，而非直接拒交物业费。

2. 对物业服务人而言：应严格按照前期物业服务合同约定提供服务，留存服务记录，便于在物业费追索纠纷中举证；在业主拖欠物业费时，应采取催告、协商等合理方式维权，不得采取过激手段；同时，可通

来源：杭州物协