案情介绍

原告张某系某小区503业主。被告王某楼下403室租户，被告杨某系403室业主，被告某物业公司系小区物业服务企业。自2022年起，被告王某因长期认为503室产生噪音影响其休息，多次与503室住户（包括原告自住期间及多位租客）发生纠纷。王某采取了包括深夜使用木棍敲击天花板、两次使用铁锤砸击503室防盗门（造成门体凹陷）及上门理论等行为。原告认为，王某的行为构成对其财产权、居住安宁权的侵害，并导致其房屋多次退租，产生租金损失及精神损害。同时，原告主张403室业主杨某未尽到对租户的管理义务，物业公司未尽到安全保障义务，应与王某承担连带赔偿责任。

焦点问题

1、在业主间因相邻关系（噪音）引发的侵权纠纷中，物业服务企业是否应承担侵权责任？

2、业主（房东）对租户的侵权行为应否承担连带责任？

3、此类纠纷中，财产损失、租金损失及精神损害的认定标准是什么？

法院判决

1、关于被告（侵权租户）：其故意毁坏财物的行为已被公安机关行政处罚。法院判令其赔偿原告防盗门损失500元（已当庭支付），并赔偿原告房屋租金损失1650元。驳回了原告要求其停止侵害（因原告在诉讼期间已出售房屋）及赔偿精神损害抚慰金的诉讼请求。

2、关于杨某（403业主）：法院认为，杨某在纠纷发生后参与了多次调解，积极沟通，故不再判令其承担连带赔偿责任。

3、关于物业公司：法院认为，本案纠纷实质是业主与租户之间的相邻关系纠纷，侵权行为的实施者是王某。物业公司在纠纷发生后多次参与协调，已履行了一定的管理职责。法院认定，物业公司并非本案侵权行为的责任主体，驳回了原告对物业公司的全部诉讼请求。

法条链接

1、相邻关系原则：《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”

2、过错责任原则：《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”

3、精神损害赔偿：《中华人民共和国民法典》第一千一百八十三条：“侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。…”

案例评析

本案是一起典型的因相邻噪音问题激化引发的财产损害赔偿纠纷，对物业公司处理此类事件具有重要的参考价值：

1、 明确物业公司在侵权纠纷中的法律地位与责任边界

法院的判决清晰地表明：物业服务企业并非业主或使用人之间侵权行为的当然责任主体。本案中，侵权行为的直接实施者是租户王某，损害后果应由其承担。原告依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条主张物业公司未尽“安全保障义务”并要求其承担连带赔偿责任的请求未被支持。这提示我们，物业公司的“安全保障义务”主要指向的是维护物业管理区域内的基本秩序，以及防范、制止外来第三方的不法侵害，对于业主/使用人内部之间的特定侵权纠纷，物业公司通常不直接承担侵权法上的赔偿责任。

2、 物业公司履职的重点在于“积极作为”与“留痕管理”

虽然物业公司不直接承担侵权赔偿责任，但并不意味着无所作为。本案中，法院在说理部分提及“被告杨某、被告物业公司在纠纷发生后，多次参与调解，积极沟通，故不再承担连带赔偿责任”。这从反面提示：

3、积极介入义务

当小区内发生业主间纠纷时，物业公司有义务及时介入、进行劝阻、调解，防止事态升级。这是履行物业服务合同、维护社区和谐的基本要求。

4、保留履职证据

物业公司应完整保存每一次纠纷协调的记录，包括《工作联系单》、协调会议纪要、与双方当事人的沟通记录（微信截图、电话录音、现场照片、视频）、向社区/派出所的报告回执等。这些证据是证明物业公司已履行合理管理职责、不存在过错的关键，能有效防范自身的法律风险。

5、对房东（业主）的管理责任警示

法院虽未判决房东承担责任，但隐含的前提是“在纠纷发生后，多次参与调解，积极沟通”。这提示物业公司在处理租户引发的纠纷时，应：

1）及时告知义务：一旦发现租户存在违规或侵权行为，应立即书面告知房屋产权人（业主），明确其作为产权人的管理责任。

2）督促业主履职：协调业主对租户进行约束和管理。若业主怠于管理，导致损失扩大，业主可能需依据其过错承担相应的法律责任。

6、纠纷化解的多元途径与物业角色

本案纠纷历经报警、居委会调解、诉讼等多轮程序。对于物业公司而言：

1、定位为协调者与报告者：物业是纠纷调解的“第一道防线”，应充分利用现场调解、组织三方会谈等方式尝试解决。当调解无效或行为升级（如本案中的毁坏财物）时，必须果断引导当事人报警或通过法律途径解决，并做好配合调查工作。

2、倡导和谐社区文化：法院在判决中特别引用了“社会主义核心价值观倡导的友善”，物业公司在日常服务和宣传中，也应积极倡导邻里和睦、互谅互让的社区文化，从源头减少此类纠纷的发生。

总结：本案例再次明确了物业公司在处理业主间民事侵权纠纷中的责任边界——不替代侵权人担责，但须履行协调管理职责。物业企业的价值体现于及时、有效、有记录的介入和协调过程，这既是服务品质的体现，也是规避自身法律风险的核心保障。

来源：中物知乎