管道堵塞、家里被淹，业主第一个找的就是物业。为什么类似情况，有的公司不用出一分钱，有的却要承担主要责任?

物业到底该不该赔？

关键在于“是否尽到了应尽的责”

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法律依据

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条

物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

法条解读

物业的“维修、养护、清洁、绿化”义务属于法定责任，具有强制性。通常《物业服务合同》也会对该义务进行明确规定，如约定物业公司“负责本物业管理区域内物业公共设施设备的日常维修养护、运行和管理;负责清洁卫生服务，包括物业管理区域内物业共用部位、公共区域的清洁卫生和生活垃圾、建筑垃圾、大件垃圾的收集、清运和管理等”。

业主在受到损失后可以依照合同的约定向物业公司主张赔偿。物业公司如果主张其管理行为没有过错、承担的损失责任应当减轻的、不应承担违约责任的，应当从损害的情况、因果关系、过错承担三个方面主张权利，并应与业主友好协商，解决矛盾，努力创建和谐小区环境。

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如何判定物业尽到了维修养护义务

关键在于看其是否达到了“合理注意”和“积极作为”的标准，不能仅看其是否采取维修养护的行为，更要注重维修养护的结果。

司法实践中，法院对物业公司是否妥善履行合同义务的判断遵循“合理审慎”原则，即物业公司应根据设施的使用年限、损耗程度、历史故障情况等，制定常态化维护计划，并对业主反映的具体风险及时响应。

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真实案例

案例一

下水管道堵塞3家住户被淹，物业无责

2019 年 11 月郭某装修 302 号房屋，2021 年 10 月其家中返水，污水浸泡家具、地板，还流入 2 楼魏某和 1 楼罗某家中。经疏通发现，返水系全楼共用下水管道被水泥块堵塞导致。2 楼魏某和 1 楼罗某以财产损害赔偿为由起诉郭某，经法院调解，郭某支付了赔偿款。

2022 年 12 月，郭某将物业公司和楼上 26 户业主诉至法院，要求赔偿房屋损失、管道维修费及已支付的赔偿款等合计 30394 元。

物业责任

法院认为，物业已尽到管理、维护责任，事发后积极协助处理，避免了原告的财产受到更大的损失， 无需承担责任。

法院判定

法院认为，案涉下水管道堵塞系共用部位因水泥块淤积导致，应与某些住户的不当装修行为存在因果关系。

鉴于无法确认水泥块的直接来源，从维护公共利益的角度出发，在无免责事由的情形下，应由堵塞之前进行过装修的24户业主及原告共同承担赔偿责任，堵塞之前未进行过装修的2户业主不承担损害赔偿责任。

案例二

业主房屋一年三次反水，物业担责

业主徐某某的房屋在一年多时间内，因主下水管道堵塞先后发生三次反水。前两次物业公司及时处理未造成大损失，第三次反水发生在徐某某外出期间，导致屋内多个房间地板、家具被污水严重浸泡。

徐某某将前期物业公司及相关保险公司告上法庭，要求物业公司赔偿自行修复花费的装修损失 123.775 元及租金损失 7.500 元，保险公司在公众责任险范围内承担赔偿责任。

物业责任

法院判定物业承担 60% 主要责任，因其对属于共有部分的主下水管道疏于定期检查、疏通，且在前两次反水发出风险警示后，仍未有效履行合同义务与法定义务，存在明显过错。

保险责任

虽然物业投保了公众责任险，但由于公众责任险受合同相对性约束，徐某某非保险合同被保险人或受益人，且保险条款约定被保险人未向第三者赔偿前保险人不得向其赔付，故徐某某无权直接主张保险公司赔偿，物业可在赔偿后另行向保险公司主张理赔。

法院判定

采纳专业机构《鉴定报告》，认定实际装修及复原损失为 148187.57 元，法院酌情支持一个月租金2500元。

最终认定徐某某因房屋共用管道阻塞后导致家中返水造成的损失包括租金共计153187.5(148187.57+2500)元，由物业承担60%，即91913元。剩余61275元由徐某某自行承担。

1、法律上判断物业是否尽责，遵循 “合理审慎”原则。物业需做到两点：一是 “主动预防”，即根据设施情况制定并执行常态化维护计划;二是 “及时响应” ，即对已知风险或业主报修迅速采取有效措施。案例二中的物业正是在多次预警后仍疏于防范，被认定存在主要过错。

2、能否证明自己“已尽责”至关重要。这依赖于完整的维护记录、巡检台账、维修工单及沟通痕迹。案例一中的物业正是凭借尽到管理责任并积极协助的证据，得以免责。

3、公众责任险是重要的财务风险转移工具，但必须清楚其理赔逻辑：它承担的是物业依法应承担的经济赔偿责任。如案例二所示，保险公司不会直接赔付给业主，需物业先完成对业主的赔偿，且保险不能替代到位的日常管理。

来源：物业安全指南