以案说法

本期关键词：

案情介绍

武汉某小区业主丁先生于2024年12月20日办理新房收房手续，收房后未进行装修，2025年2月初，丁先生发现房屋阳台左上角天护板下水管持续漏水约20天，导致漆面墙面破损，阳台吊顶、新风风机和洗衣机等财产受损。丁先生认为小区开发商、物业公司及楼上房业主均需承担责任，遂将三方诉至武汉某区人民法院，要求赔偿财产损失8599元、误工费500元、酒店住宿费用2000元，合计11099元，并主张开发商与物业公司承担连带责任，案件诉讼费用由责任方承担。

焦点问题

1.房屋漏水损失的责任主体应如何认定?

2.物业公司是否履行了管理、协调及报告义务?

3.业主装修前未对房屋进行全面检查是否影响责任划分?

调解过程及结果

法院经审理及专业鉴定，认定漏水水源来自楼上1***号房阳台地漏排水管，漏水原因系管道破损所致，且该破损为交付前外力造成，开发商交付的房屋存在质量瑕疵，应承担主要责任。物业公司在接到报修后，已及时履行现场勘查、联系报修、协调各方、配合调解及诉讼等全部服务管理义务，对漏水事件无过错，无需承担赔偿责任。最终法院判决开发商向丁先生赔偿财产损失4668.50元及鉴定费20500元，案件受理费39元由开发商负担，驳回丁先生对物业公司及楼上业主的全部诉讼请求。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百八十七条　业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条　物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

案例评析

本案清晰界定了房屋漏水纠纷中不同主体的法律责任，明确了物业公司在类似事件中的履职边界，责任划分需严格依据法律规定及合同约定。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，开发商对房屋交付时的质量负有担保义务，因房屋本身质量瑕疵导致的损失应由开发商承担;物业公司的责任限于约定的服务范围，已全面履行维护管理义务的，无需承担额外赔偿责任。各方应秉持合法合规原则，避免盲目追责。

慎重对待房屋验收，留存关键凭证：业主收房时应仔细查验房屋设施，尤其是管道、防水等隐蔽工程，可委托专业验房机构进行检测，对发现的问题及时在验收报告中注明并要求开发商整改，同时留存好验收报告、影像资料等凭证，避免后续出现质量争议时举证困难。

装修前固定损害事实，排查安全隐患：业主装修前，应对房屋现状进行全面检查，若发现墙面、管道等存在破损、漏水等问题，应第一时间联系物业公司及开发商核实，通过拍照、录像、书面确认等方式固定损害事实，明确责任主体并完成修复后再启动装修。同时，装修前需对房屋管道、电路等关键设施进行安全排查，及时修复潜在隐患，避免装修后因现场改动导致损害原因难以还原和查清，引发不必要的纠纷。

案例推荐人:李驰罡

推荐人系武汉市物业管理协会法律政策专业委员会委员，武汉招商局物业管理有限公司。

来源：武汉物协