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长期电梯噪音致业主抑郁生病产生的纠纷

关键词：电梯噪音  业主生病

裁判要旨

物业公司作为服务方，依协议负有电梯维修、养护和管理职责。尽管其声称已履行沟通、协调调试和配合整改义务，但噪声问题自2021年业主反馈后长期未解决，表明维护效果未达到合理标准，对噪声污染的延续存在过失。但因噪声根源属房屋结构及电梯安装问题，超出日常维护范围，故物业公司承担次要责任。

基本案情

2018年，黄某与某房地产公司签订购房合同，购买某小区15栋3002号房屋。2020年房屋交付，同年6月，黄某与某物业公司签订物业服务协议。入住后，黄某发现房屋相邻电梯运行时噪声严重影响日常生活，尤其是客厅及卧室内噪声污染尤为明显，夜间更加突出，导致其与家人无法正常休息和睡眠，居住质量严重下降。黄某与同栋其他住户组建微信群共同维权。接到业主们的投诉后，某房地产公司委托环保科技公司出具《电梯噪声治理设计方案》，但未实际落实治理。长期噪声干扰使黄某身心健康受损，经医院诊断为抑郁症。2025年1月，黄某委托有资质的环境检测中心对卧室进行噪声检测，结果证实电梯运行噪声超标。为维护自身权益，黄某将房地产公司与物业公司诉至法院。

裁判理由

法院经审理认为，本案属于噪声污染责任纠纷。黄某提供的《检测报告》由具备资质的机构出具，虽系单方委托，但房地产公司与物业公司未提出反证或申请复检，故报告可作为认定依据。

检测结果显示，夜间电梯运行时黄某住宅噪声值超过《社会生活环境噪声排放标准》(GB22337-2008)中1类声环境功能区A类房间限值(昼间40dB(A)/夜间30dB(A))。黄某提交的病历表明其因睡眠问题确诊抑郁，法院认为，尽管抑郁成因复杂，但结合噪声持续时长与居住环境，可以认定噪声污染与其健康损害具有一定关联。

根据住建部2022年《关于加强保障性住房质量常见问题防治的通知》规定，“电梯井道、机房不应贴邻卧室，或设置有满足隔声和减振要求的措施”的规定。房地产公司作为建设单位，有责任确保电梯井设计不对住户产生噪声污染。其违反设计规范，将电梯井与卧室紧邻布置且未采取必要降噪措施，开发建设阶段存在设计缺陷与不作为，是噪声污染的根本原因。此外，房地产公司2022年获悉噪声问题并取得治理方案后，未及时整改，直至诉讼前才完成治理，对噪声持续存在过错。依据《中华人民共和国民法典》第一千二百二十九条，应承担主要侵权责任。

物业公司作为服务方，依协议负有电梯维修、养护和管理职责。尽管其声称已履行沟通、协调调试和配合整改义务，但噪声问题自2021年业主反馈后长期未解决，表明维护效果未达到合理标准，对噪声污染的延续存在过失。但因噪声根源属房屋结构及电梯安装问题，超出日常维护范围，故物业公司承担次要责任。

截至诉讼日，房地产公司已委托第三方完成降噪整改，法院实地勘察时，在黄某与电梯相邻的房屋内，未明显感受到电梯运行产生的噪声干扰，黄某亦认可“整改后声音比以前小一点”，说明现有整改措施已对涉案电梯噪声污染起到有效缓解作用，侵权行为的影响得到显著控制。

法院综合考虑噪声污染持续时间、治理效果及当地生活水平等因素，酌情判定黄某精神抚慰金2000元。黄某支出的鉴定费4300元是查明噪声污染事实的必要合理费用，属于直接维权损失，应由房地产公司和物业公司按责任比例分担。综上法院判决，房地产公司向黄某支付精神抚慰金、鉴定费5040元，物业公司向黄某支付精神抚慰金、鉴定费1260元。现该案判决已依法生效。

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物业公司私自将小区的公共绿化地改建为收费停车场产生的纠纷

关键词：公共绿化  改建  收费停车场

裁判要旨

土地使用权分割转让后小区宗地图范围内的土地使用权归全体业主共有。房地产开发公司未经小区全体业主同意，将包括小区宗地图范围内的土地授权给物业公司作为经营性停车场使用，属于无权处分，侵害了小区全体业主的利益。

基本案情

徐州市泉山区某小区因建设较早，没有配套地下停车场，周边设施又有医院及大型商场，人流量密集，业主停车一直是个难题。小区业主除了道路两侧外，只有北边一块占地约800㎡的收费停车场可以停车。2021年中旬，小区选举出新一届业主委员会，业委会在查看小区宗地图时，发现北边的收费停车场并非全部为社会公共土地，有大约500㎡的土地在小区规划红线内，其使用权属于全体业主共有。而通过管理部门得知，该停车场备案单位为出售该小区的某房地产开发公司，该公司授权给小区物业公司经营使用。自2018年起，小区物业公司一直在未经业委会合法授权的情况下收取停车场费用，此举严重侵害了全体业主的权益。

物业公司与房地产开发公司声称，该停车场是政府代征代建项目，规划用途为社会公共停车场，按照城市分类与建设用地标准规范分类中属于道路广场用地，不属于居民用地，并非小区全体业主共有。小区业主认为，根据当年有关部门做出的国有土地使用权分割转让许可可知，小区宗地范围内土地被所有业主全部分摊，停车场中处于小区宗地内的土地使用权归全体业主所有，房地产开发公司与物业公司不应占有此块土地。自此，双方矛盾一直未能得到解决。为维护小区全体业主的合法权益，小区业主委员会代表小区全体业主诉至泉山区法院，请求判令物业公司与房地产开发公司返还小区北侧停车场地块中使用权属于全体业主的部分。

裁判理由

为查明案涉土地的使用权属及规划用途情况，法院向徐州市自然资源和规划局发函进行问询，得知该小区业主已办理了分割登记，由于未对宗地范围内建筑物进行分宗，故整个宗地面积全部分摊到户。因为宗地范围内土地已全部分摊，原房地产开发公司土地证无剩余、无返证。

根据《中华人民共和国民法典》第357条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此土地使用权分割转让后小区宗地图范围内的土地使用权归全体业主共有。房地产开发公司未经小区全体业主同意，将包括小区宗地图范围内的土地授权给物业公司作为经营性停车场使用，属于无权处分，侵害了小区全体业主的利益。

针对房地产开发公司对于案涉停车场系政府代征代建项目、系公共用地的主张，法院认为该主张与该公司于2009年取得的《国有土地使用权证》中载明的“地类(用途)：住宅用地，商业用地”相违背，故不予支持。

小区业主委员会作为小区业主大会的办事机构，经小区业主大会授权后有权代表全体业主行使权利，维护全体业主的共同利益。故小区业主委员会要求两公司返还小区北侧停车场使用权归全体业主的、属于小区宗地图内的土地，符合法律规定，法院予以支持。

法院遂判决某房地产开发公司、某物业公司十日内将占用的停车场内属于小区宗地图范围内的土地返还给小区全体业主。

来源：银川物协政策研究与纠纷调解工作委员会