以案说法

11月27日，北京市住建委联合北京市第二中级人民法院召开“多元化解物业纠纷 司法守护安居港湾物业类纠纷案件审理情况”新闻通报会。北京市民事审判第二庭庭长肖荣远、市住建委物业管理处处长刘琳，带来十个紧贴民生的真实案例，为大家详细解析物业纠纷的依法化解路径，一起来看!

典型案例一

物业服务人已按约定提供服务，

应当按照约定向物业服务人支付物业费

基本案情

2016年12月30日，A小区业主委员会与甲公司签订《物业服务合同》，约定由甲公司为该小区提供物业服务，合同期至2020年12月31日。合同到期后，甲公司继续提供服务。现甲公司起诉业主赵某，主张赵某应当按照合同约定支付2019年1月1日至2022年12月31日期间的物业费。赵某辩称，物业合同已于2020年底到期，双方没有再行续约，甲公司不再享有合同权利义务。

裁判结果

法院裁判认为，《民法典》第九百四十八条第一款规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”本案中，虽然甲公司与业主委员会签订的《物业服务合同》于2020年12月31日届满，但业主大会未聘请新的物业公司，甲公司也一直为小区提供物业服务，赵某作为业主，实际接受了甲公司提供的服务，应当支付相应的物业费。最终法院判决支持甲公司的全部诉讼请求。

典型意义

在物业服务人起诉追索物业费时，业主常以不存在合同关系、未签订书面合同等理由抗辩。但依据《民法典》第九百四十四条规定：“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”，因此业主仍应当支付物业费。

典型案例二

调整物业服务价格需依法进行

基本案情

李某为A小区业主，甲物业公司为该小区提供物业服务。甲物业公司起诉李某，要求其支付2022年1月1日至2023年12月31日欠交的物业费，双方对于收费标准产生分歧。甲物业公司主张按照上调后2.8元每平方米每月的新物业收费标准交纳物业费。李某认为甲物业公司在上调物业费事项上未经业主共同决定，擅自上调价格，要求仍按照2.3元每平方米每月的原收费标准支付本案涉及期间的物业服务费。

裁判结果

法院裁判认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法组织业主进行共同决定，确定物业费调整事宜。甲物业公司未经法定程序擅自上调物业费，缺乏依据。法院按照2.3元每平方米每月的标准支持了本案涉及期间的物业服务费。

典型意义

《北京市物业管理条例》规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。调整物业服务价格属于全体业主共同决定事项，应经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后方可调整。物业服务人未经法定程序擅自调整物业服务收费标准的，法院不予支持。

典型案例三

物业服务人应及时主张物业费

基本案情

2012年8月，A小区业主委员会与甲公司签订物业服务合同，约定物业费标准，此后一直由甲公司为A小区提供物业服务。李某系A小区业主，2023年3月6日，甲公司向李某发函，催交2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。后诉至法院要求李某支付2012年11月5日至2019年12月31日期间的物业费。李某提出诉讼时效抗辩。

裁判结果

法院裁判认为，物业服务合同合法有效，对李某具有约束力。但甲公司仅能证明其最早于2023年3月6日向李某催交物业费，其主张的部分费用已超过诉讼时效期间，法院对超过部分不予支持。

典型意义

《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。物业服务费属定期重复给付债权，诉讼时效应分段、分别起算，即每一期物业费的诉讼时效期间应当自每一期履行期间届满之日分别起算。

典型案例四

业主无合法理由未按照合同约定交纳物业费，

应当依法承担逾期支付物业费的滞纳金

基本案情

2016年，A小区业主委员会与甲公司签订《A小区物业服务合同》，由甲公司为该小区提供物业服务，明确约定业主逾期交纳物业费6个月后需按日支付滞纳金。业主王某系该小区房屋所有权人，自2019年12月起拖欠物业费。甲公司经多次催告无果后提起诉讼，要求支付欠费2万元及滞纳金2000元。王某经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交答辩意见。

裁判结果

法院裁判认为，诉讼中王某无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。根据查明的事实，甲公司作为物业服务提供方，与业主王某之间形成物业服务合同关系，双方权利义务应受《A小区物业服务合同》约束。王某作为业主，在接受了物业服务后，未按约定支付物业费，构成违约。甲公司主张逾期支付物业费的滞纳金，具有合同依据，应予支持。

典型意义

本案明确了物业服务合同中滞纳金条款的法律约束力。根据《民法典》第五百零九条、五百七十七条、第五百八十五条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。实践中，对于物业服务人提出的滞纳金的诉讼请求，法院会综合双方合同约定、合同履行情况、业主迟延支付是否具有合法理由等因素予以判定。本案中，法院依法支持物业公司关于滞纳金主张，既维护了物业服务企业的合法权益，也提醒业主应当诚信履约，共同维护物业服务市场秩序，促进社区和谐稳定。

典型案例五

“审理一案，化解一片”，充分发挥

物业纠纷典型裁判的示范效应

基本案情

汤某系A小区业主，甲公司系该小区物业服务人。汤某于2018年8月1日收房，之后陆续支付了2018年8月至2020年8月期间的物业费。《前期物业服务合同》约定：全体业主与作为建设单位的乙方完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费，但已召开首次业主大会除外。汤某主张A小区的车库等设施尚未移交，在2020年11月召开首次业主大会之前，甲公司无权收取该小区的物业费。故汤某诉至法院，请求退还2018年8月至2020年8月期间的物业费。

裁判结果

法院经审理查明，《前期物业服务合同》附件所列15项物业共用部位已经全部移交，并不包括车库，物业费收费面积仅包括住宅楼，并不包括车库等设施。据此，法院认为汤某主张退还该笔物业费缺乏事实和法律依据，判决驳回了其全部诉讼请求。

典型意义

物业服务具有集体供给的特点，物业服务合同纠纷往往涉及物业服务人为小区提供的整体物业服务，因此物业纠纷的示范效应显著，个案处理结果可能影响其他业主的权益。本案系业主主张物业服务人退费的首例案件。法院在案件处理过程中着眼于整个小区纠纷的源头治理，通过走访社区、现场勘验等方式了解小区基本情况。虽然车库尚未移交并不构成本案应当退还物业费的理由，但法院仍然敦促物业服务人推进车库移交工作，尽快解决小区停车问题。同时，法院加强对业主的释法说理工作，判决作出后，就案件的审理思路、事实认定、法律适用等问题向汤某再次细致说明。该案审结后，A小区几百名业主和物业服务人之间的权利义务得以确定，避免了后续可能产生的群体性诉讼。

典型案例六

依法快立、快调、快审、快结、快执，

打造物业服务合同纠纷审理快车道

基本案情

甲公司与A小区建设单位乙公司签订《前期物业服务委托协议》，约定了物业费标准。A小区19位业主欠交物业费，甲公司向法院起诉，分别向19位业主主张欠交的物业费和违约金。上述案件中18件案件的当事人通过诉前调解达成和解并履行完毕，1件转入审判程序，于2024年7月22日正式立案。法院经审理认为《前期物业服务委托协议》对业主王某具有约束力，王某享受了物业服务，故法院判决支持甲公司要求王某按照合同约定标准支付2022年至2024年共计3年物业费的请求。判决作出后，甲公司向法院申请强制执行，后王某自行向甲公司履行了判决内容，纠纷全部了结。

典型意义

物业服务人起诉业主主张物业费的案件，往往事实清楚、权利义务关系明确，具备快捷处置的基础。通过上述19件案件的妥善处理可以看出，“诉前调解+案件速裁”是实现物业纠纷高效化解的有效机制。在上述案件的处理过程中，法院快速反应、精准处置，立案部门接收材料后将案件逐类逐件梳理，形成清单。随后委派人民调解组织进行调解，18件案件达成和解并履行完毕，实现纠纷实质性化解。对于转入审判程序的1件案件，速裁团队迅速开展工作，在前期调解的基础上总结双方意见、归纳争议焦点，用3天时间作出民事判决，督促当事人及时履行判决义务，跑出司法为民加速度。

典型案例七

多方联动、协同治理，推动无法协商一致的

新老物业服务人规范化交接

基本案情

甲物业公司是A小区的原物业服务人。2023年8月27日，A小区业主大会通过选聘乙物业公司的决议，但新老物业服务人一直未完成物业交接。贺某等9名业主以A小区业主委员会为被告提起业主撤销权之诉，要求撤销上述业主大会决议。法院经审理驳回贺某等9名业主的诉讼请求。

鉴于A小区新老物业服务人无法协商一致进行交接，2024年3月18日，市住建委、街道办事处等政府部门召开新老物业交接问题座谈会，法院就物业交接中涉及的法律问题向政府部门提供咨询意见。座谈会讨论了停车管理、物业费起算、重复收费等问题。同年3月28日，属地政府组织召开A小区物业交接工作协调会，市住建委、居委会、业主委员会、新老物业服务人均参加会议，参会各方一致确定了新老物业服务人的交接时间。后甲、乙物业公司在属地政府、行政主管部门的指导下完成了实际交接。

典型意义

《民法典》第九百四十九条第一款规定，“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”物业交接内容繁杂，实践中矛盾多发，易形成僵局。本案中，A小区在业主大会决议作出后的7个月内，仍未实际完成新老物业服务人交接，对此市住建部门、属地政府部门、法院等单位多方联动，合力解决难点问题，最终实现A小区新老物业的平稳过渡。市住建委于2024年4月15日出台《北京市住宅物业管理项目交接工作指引(试行)》，细化交接规范、明确执法流程，指导各方依法有序推进交接。

典型案例八

用心用情服务，弃管老旧小区变身“美好家园”

基本案情

通州区中仓街道中上园5号院小区建于2000年，2003年正式入住，是北京市较早的一批商品房住宅小区，该小区共有3栋楼宇，17个单元，200余户居民。在居民入住后的10年时间内，因物业服务水平不高、居民满意度低、收费率低等多方原因，小区陆续更换了四家物业服务企业，自2013年开始，小区彻底进入弃管状态。街道党工委坚持党建引领，充分发动小区党员、居民代表和街道社区共同协商推进相关工作，引入优质物业服务企业，实行“先服务后收费”“先扶持后自立”，物业进驻服务一年收费率达到100%，实现了老旧小区从弃管小区到美好家园的华丽蝶变。

街道党工委结合辖区实际状况，探索“六导工作法”，通过构建党组织领导下的共建共治共享基层治理新格局，推动老旧小区实现规范化管理。一是坚持党建引领，举旗定向，协调各方。在街道党工委和社区党组织的领导下，物业企业成立了党支部，构建了街道、社区、物业“党支部三级联动”体系，在各关键环节发挥作用。二是坚持政策引导，汇聚资源，攻坚破难。街道制定了一系列的激励政策并提供一定资金支持，助力物业企业首年提供免费服务，同时利用党群服务经费开展便民设施和环境微提升项目，改善小区环境。三是坚持规范辅导，依法治理，扎稳根基。街道充分动员社会力量参与物业服务规范化建设，集合物业管理、法律、社会工作专家全程辅导社区居委会、物业服务企业、物业管理委员会开展工作，确保每个环节合法合规。四是坚持文明倡导，充分动员，协商共治。坚持“协商式服务”议民事，建立“连心桥”协商议事厅，扩宽居民诉求渠道，主动听意见、及时找问题，小事马上就办、大事协调解决，营造居民事居民议的浓厚氛围。五是坚持服务先导，先尝后买，市场调节。以“服务先导”“先尝后买”为原则，引导居民循序渐进接受市场化物业服务，同时鼓励物业服务企业树立社会责任感，不断提升服务质量和服务水平，赢得居民信任。六是坚持因势利导，建立平台，多种经营。街道和社区授权物业服务企业对社区低效空间进行改造提升和长期运营，在满足业主多样化需求的同时，建立了物业企业“微利可持续”的市场化运营机制。

典型意义

本案例是基层坚持党建引领、多方共治，物业服务企业提供优质服务共同推动失管老旧商品房小区重新引入市场化物业服务的典型案例。在引入市场化物业服务的过程中，街道坚持将党的领导贯穿始终，构建了党组织领导下社区居委会、物业服务企业、居民以及各相关方积极参与的共建共治共享社区治理格局，为小区实现蝶变及创建美好家园奠定坚实基础。同时，给予物业服务企业政策、资金和资源支持，物业服务企业秉承着以服务暖人心的理念，采取多方面有力措施，从硬件设施到软件服务对小区进行多维度改造升级，用力用心用情提供好服务，赢得居民信任和支持，物业费收交率连续保持100%，同时也受到了各界的肯定。

典型案例九

“一带三好”物业服务提升新探索，

破解多产权老旧小区物业管理难题

基本案情

朝阳区安贞街道安华里小区始建于80年代，共61栋居民楼，居民5400户，人口15000余人，房屋产权复杂，包括央属、市属、混产、商品房等，由13家管理单位提供物业服务，服务内容和收费标准不一，且存在失管楼栋，居民诉求较多。街道创新实践“一带三好”物业服务模式，实现了小区物业服务全覆盖。

在难以引入一家市场化物业服务企业对小区进行统一管理的情况下，为盘活小区资源，激发原有管理单位的服务潜能，解决失管、难管问题，提升小区物业服务整体水平，街道依托区域化党建“一会三平台六大联盟”组织体系，由城市治理联盟延伸出红色物业联盟，建设“家园·物业”邻里中心，集成辖区各类资源，创新推出“一带三好”物业服务新模式。“一带”是指服务平台带动，即由该区域内负责公共区域绿化、保洁、停车管理的一家区属国企物业公司作为牵头单位，凝聚小区内所有管理单位的专业优势，组建由牵头单位和其它13家管理单位组成的红色物业联盟，制定联盟公约，强化国企指导和担当，坚持服务带动，明确联盟成员协作关系，建立“红色物业联盟闭环机制、公共区域小修闭环机制、零维修闭环机制、公共管线维修闭环机制、公共区域环境问题闭环机制和装修管理、建筑垃圾清运、大件垃圾清运闭环机制”六项机制，争做“三好”--做业主履职尽责的好管家、做政府和社区专业领域的好帮手、做联盟企业共同成长的好伙伴。“一带三好”模式重构了多产权老旧小区物业服务管理协作生态，实现党组织领导下连片多产权老旧小区的协同共生和互助共赢。

典型意义

本案例是通过资源整合、取长补短、合力共生的途径实现多产权老旧小区引入市场化物业服务的典型案例。一方面，要充分认识到老旧小区物业管理更多的是社区治理问题，基于老旧小区复杂性、多样化的特点，其物业管理并不适用于统一的标准和模板，实现市场化物业管理也并非一蹴而就，更不能搞“一刀切”、机械的套用统一模板，要“对症下药”、因地制宜，其中不能忽略的一个关键性因素是属地政府要充分发挥党建引领和指导作用，结合老旧小区实际、居民需求、区域特点等多种因素，探索符合小区实际的治理路径。另一方面，要平衡好政府、居民、物业服务单位之间的利益关系，本着“政府不托底、居民能受益、企业能生存”的目标，充分整合利用小区现有服务资源，激发多方服务资源的活力，以“用起来”代替“赶出去”，引导各服务单位积极发挥自身优势为居民提供好服务，找到立足点，持续发光发热，重塑自身价值，实现多方同频共振，合力共生，让老旧小区重新焕发新的生机。

典型案例十

多方参与，协商共治，打造规范化物业管理模式，推动非经资产移交小区向市场化物业服务转变

基本案情

西城区德胜街道双旗杆东里小区建于上世纪70年代，建筑面积2.3万平方米，共有9栋多层住宅楼、407户。作为非经营性资产类老旧小区，该小区多年来一直是自管状态，没有实施社会化物业服务。2019年6月，根据北京市非经营性资产移交政策，该小区由首开集团旗下的北京天岳恒房屋经营管理有限公司(以下简称天岳恒)接管。2020年8月，通过组织召开业主大会，选聘天岳恒为小区正式物业服务企业，完成了非经资产移交小区向市场化物业服务小区的转变。

街道聚焦小区居民“急难愁盼”问题，以推动小区物业管理规范化创新为方向，采取了一系列措施引入了市场化物业服务。一是积极成立业主委员会，把好人员“入门关”，选好业主“代言人”，引导有自治管理经验、热心公益事业的党员参选业主委员会委员，委员中党员比例达到100%，为党建引领提供了稳固基石，牵头解决了困扰小区多年的停车难题。二是充分听取民意，结合小区实际，制定物业费收取方案。在社区党组织的领导下，搭建街道、社区、产权单位、物业企业、业主委员会、业主代表等多方参与的协商议事平台，在广泛了解业主意见的基础上，本着“让利于民、微利可持续”的原则，共同商定了以小区停车费抵扣部分物业费的收费方案。三是培养居民付费意识，依法依规引入市场化物业服务。在街道和社区党组织的领导下，街道、社区、业主委员会、业主代表、产权单位、物业服务企业等多方协力加强宣传，逐步树立起居民花钱买服务的意识，并最终通过召开业主大会成功选聘天岳恒为小区提供服务。四是物业企业贴心用情服务，赢得业主信任支持。天岳恒进驻当天就对小区进行了开荒式保洁服务，清理了积存几十年的堆积物，对设施设备进行了精细维修维护，并积极配合小区改造工作，助力小区旧貌换新颜，提升居民居住环境，激发业主交纳物业费的积极性，物业费收费率稳定维持在85%左右。五是多方共建，打造共治共享新格局。在社区党组织的领导下，社区带领业主委员会积极动员业主参与小区事务，在小区硬件改造工作中，对于不在改造立项范围内的上下水及暖气改造，面对居民迫切需求，街道提出“政府+产权单位+居民”共同出资方案，打破政府兜底模式，协力推动改造工作顺利完成，改善居民居住环境。

典型意义

本案例是非经资产移交小区依托移交协议管理向市场化物业管理转变的典型案例。街道和社区坚持党建引领，成立业主委员会，充分发挥业主委员会自治效能，引入了市场化物业服务，签订物业服务合同，实施规范化物业管理，实现了物业服务的市场化、专业化、法治化，结束了依据移交协议提供物业服务的模式。小区居住环境进一步提升，居民付费意识逐步树立，建立了物业管理长效机制，有效解决了居民生活中的热点难点问题，也减轻了属地政府的管理负担。社区党委与业主委员会、物业公司有机融合，将“为民办实事”放在首位，第一时间为居民解决难题，着力服务民众，有效提升了社区居民的获得感、幸福感和满意度。

来源：北京市住建委