——甲物业服务公司诉某小区业委会物业服务合同纠纷案

一、基本案情

某小区于2023年5月召开业主大会，形成了解聘前期物业服务企业甲物业服务公司的决议，并于2023年5月17日公示表决结果。2023年5月25日，该小区业委会向甲物业服务公司发出了不续聘通知书。2023年8月15日，该小区业委会通过招标方式与乙物业管理公司签订了物业服务合同，随后向甲物业服务公司发出关于要求其限期撤场的通知。甲物业服务公司认为该小区业委会在成立时未召开业主大会、未经业主投票选举，系违法成立，不能代表该小区业主行使权利，遂向法院起诉，请求确认该小区业委会发出的不续聘通知书、限期撤场通知及其与乙物业管理公司签订的物业服务合同无效。

二、裁判结果

审理法院认为，不论合同约定的前期物业服务合同期限是否届满，业主均有权依照法定程序共同决定解聘物业服务人。某小区召开业主大会，形成了解聘前期物业服务企业的决议。该小区业委会根据业主大会的决议，在合理期限内告知甲物业服务公司不再续聘的决定并要求其撤离场地，符合双方合同的约定和法定程序。至于该小区业委会解聘前期物业服务企业的决议是否违反法定程序，应由业主通过法定程序请求救济，物业服务企业无权干涉。根据合同相对性原则，该小区业委会和乙物业管理公司签订的《物业服务合同》仅对双方具有法律约束力，并不涉及甲物业服务公司的权利义务，甲物业服务公司请求确认该合同无效，无法律和事实依据。审理法院遂判决驳回甲物业服务公司的全部诉讼请求。

三、典型意义

根据民法典第九百四十六条的规定，业主对物业服务合同享有任意解除权，业主既可以通过业主大会作出解聘决定后，依照法定程序直接行使该解除权，也可以授权业主委员会行使。业主大会的召开、业主委员会的选举、业主大会或业主委员会作出的决定等均属于业主内部治理事务。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但物业服务人无权干涉业主自治。

四、规范指引

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

来源：四川高院