物业服务连接千家万户，既是居民安居乐业的基石，也关乎基层社会的和谐稳定。为切实提升我省物业服务行业法治思维，有效预防和化解物业管理服务领域矛盾风险，湖北物协法律法规与纠纷调解专业委员会特推出《以案为鉴》普法专栏，聚焦服务实践中的真实案例(已作脱敏处理)，通过对案例的深入剖析，以案为镜、以案明责、以案促改。

本期推荐人：刘新

襄阳市物业管理协会副会长

刘新，供职于湖北翰扬物业服务有限公司，亦任襄阳市物业管理协会副会长。从事物业管理行业20年，熟悉物业管理法律法规，具有先进的管理理念。

01.案例背景及意义

本案系业主拒交物业费被物业公司起诉，法院擅自行使自由裁量权造成物业公司利益严重受损的典型案例。此案明确物业维权需完备举证，法院裁判应坚守合同依据原则，为同类物业合同纠纷处理提供参考。

02.案例基本情况

当事人：原告某物业公司，被告业主李某。

纠纷经过：2012年原告与开发商签订《前期物业合同》并进驻小区服务，合同约定高层住宅单价1.3元/㎡，2014年9月取得了物价局颁发的《服务价格监审证》，核准小区按照高层住宅1.4元/㎡的标准收取物业费，直至2017年3月31日合同到期后撤离小区。被告自交房后经物业公司多次催缴后一直以家中被盗、房屋漏水、服务不到位等理由拒绝缴费，后被物业公司诉至法院。

争议焦点：物业公司是否提供了质价相符的服务，是否应该减免收费。

03.调解情况及结果

物业公司一审未能提供《湖北省服务价格(收费)监审证》，不能证明其提供了质价相符的服务，故酌情将物业费核定为1元/㎡。物业公司不服提起上诉，二审法院中物业公司提供了《湖北省服务价格(收费)监审证》和服务照片，证明其提供了质价相符的服务，但未能提供双方约定的等级及收费标准的合同依据，法官可以自由裁量，故维持原判。后物业公司向高院提出再审，高院认为本案为合同纠纷，二审法院未依据合同条款确定物业费，而酌定物业费法律法规依据不足，因此指令中院再审，中止原判决执行。

中院再审认为物业公司和开发商签订的物业合同合法有效，对业主具有约束力，合同明确约定了物业服务标准，且物业公司2014年9月取得了物价局颁发的《服务价格监审证》，小区高层住宅标准为1.4元/㎡/月，故一审、二审法院均判决不当予以纠正，业主李某应按照1.4元/㎡/月支付自2015年开始欠缴的物业费。

04.

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

05.案例总结

物业公司需汲取关键教训：诉讼举证需全面完整，一审因未提交《服务价格监审证》导致败诉，再审补齐合同、价格凭证及服务照片等才获支持，举证务必覆盖合同依据、价格许可、服务实绩三类核心材料;二是诉讼全流程需紧扣 “合同约定” 核心，举证与辩论应围绕合同条款展开，避免因证据瑕疵或主张偏离合同导致裁判不利，确保维权路径合法合规、依据充分。

供稿：湖北翰扬物业服务有限公司 刘新