近日，安徽省六安市霍山县景秀蓝湾小区一业主私挖约300平地下室，导致整栋楼32户房屋开裂，被刑事拘留并逮捕，这一事件引发广泛关注。

据了解，小区物业以没有执法权为由，未有效制止该违建行为，从而导致严重后果。

在违建处置方面，物业虽然没有执法权，但根据民法典第九百四十二、九百四十五条及《物业管理条例》第四十五、五十二条等相关规定，物业公司应维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，对小区内业主的装修行为负有监督管理职责，包括对装修方案审核、施工过程巡查、发现违规行为及时劝阻并报告相关部门等。

而且在违建 “发现 - 制止 - 上报 - 跟进” 全链条中，物业是距离违建行为最近、最早介入的角色，其作用直接关系到违建能否 “早发现、早劝阻、早控制”，贯穿违建防控全流程。

一 “早发现”：做违建的 “第一哨兵”

物业日常巡查是发现违建苗头的关键，需重点关注四类隐蔽信号：

01

建筑外观与结构变化

门窗异常排查

排查时如发现低楼层住户突然更换更宽/更高的外窗或加装向外推开的 “假窗户”就需要注意，这可能是违建入口。另外还要注意高层住户封闭阳台时额外向外延伸框架(超出原建筑红线)。

墙体/外立面变化

外墙局部颜色、材质与原墙不一致(可能是后期砌筑后补刷)，或空调外机、防盗网位置明显外移(下方可能隐藏扩建的挑板)。

屋顶/露台隐蔽改动

屋顶出现非原有设计的通风口、排气管(可能是屋顶违建的厨卫设施)，或露台护栏被加高、内侧加装围挡(内部可能搭建阳光房、储物间)。

02

材料运输与施工过程

材料进场异常

住户频繁运输水泥、砂石、红砖、钢结构件等建材(非装修常见的瓷砖、板材)，且避开物业巡查高峰(如早 6 点前、晚 8 点后)。

施工痕迹隐蔽

施工垃圾(如碎砖、混凝土块)用黑色垃圾袋分装清运(避免暴露违建施工)，或住户以 “维修水管 / 电路” 为由长期封闭房间，且施工噪音持续超正常维修时长(通常维修 1-2 天，违建可能持续 1 周以上)。

03

功能区域和生活习惯异常

阳台飘窗使用异常

排查时如发现阳台长期堆放钢筋、脚手架等施工工具，或飘窗处加装承重支架，可能将飘窗改造成 “凸窗房间”，扩大使用面积。

占用共享空间

楼道、天台、地下车库等公共区域，出现住户私装的门、围栏(如将天台角落用铁皮封闭，或占用车库角落搭建储物间)，且常以 “堆放杂物” 为借口掩盖。

水电用量骤增

未新增常住人口的住户，近 1-2 个月水费、电费突然大幅上涨，可能是违建新增厨卫、空调等设备间。

04

其他易忽略的细节

图纸与实际不符

对照房屋原始户型图，重点核查 “赠送面积”(如设备平台、花池)是否被改造 —— 例如将设备平台砌墙封门，改造成卧室 / 书房。

住户说辞矛盾

询问装修情况时，住户含糊其辞(如 “只是简单刷墙”，但现场有明显结构改动声音)，或拒绝物业进入特定房间检查。

二 “早劝阻”：做违建的“第一缓冲”

发现违建行为后，物业须第一时间介入：上门向业主明确私挖地下室的违法性与危害(如破坏楼体承重、需承担赔偿责任)，出具书面劝阻函;若业主拒绝停工，立即通过拍照、录像留存证据，为后续执法提供依据。这一步能有效遏制部分业主的侥幸心理，避免违建 “越建越实”。

劝阻需按业主态度调整话术，核心为共情 + 讲法规风险 + 给建议，具体总结如下：

温和沟通型

# 首次发现施工，业主配合度较高 #

总结：提及小区管理规约与《城乡规划法》，说明私改结构的安全隐患（如墙体开裂）及其对房产交易的影响，并提供合规改造建议（如阳台内封），劝其暂停施工确认方案。

明确风险型

# 多次沟通，业主不承认且抵触 #

总结：明确指出施工超原始户型且无审批属违建，强调拆承重墙的安全风险与罚款后果，告知物业需按流程发《整改通知书》并上报，建议其咨询规划部门。

破除此类借口型

# 业主辩称，别人也是这么装的 #

总结：戳破 “他人违建未被处理” 的误区，举例说明违建的经济损失（如台风致外墙脱落赔偿、装修费打水漂），提及卫星航拍监管，提供室内空间规划等合规方案。

警示流程型

# 业主明知故错，坚持施工 #

总结：依据《物业管理条例》，警示已留存证据，限期停工，否则次日出具《整改通知书》并上报城管、规划部门，说明后续强拆费用、损坏赔偿及房产登记影响，仍保留沟通余地。

三“早衔接”：做执法的“第一协助”

物业需在劝阻无效后，24 小时内将违建情况上报城管、住建等部门，并持续跟进;执法阶段，协助提供小区图纸、协调施工通道、维持现场秩序;违建拆除后，监督业主恢复楼体结构，同时协助受损业主收集证据、协商赔偿。这些配合能推动执法效率提升，也能保障其他业主权益。

四 物业人的局限性与破局点

需明确的是，物业人在违建防控中存在 “天然短板”：无执法权，无法强制制止或拆除违建，若业主拒不配合，只能依赖执法部门介入。这就需要物业主动 “破局”：

提前与辖区城管、街道办建立 “违建处置联动机制”，明确 “发现 - 上报 - 处置” 的时间节点和责任分工，避免部门间推诿;将 “禁止违建” 条款纳入《业主临时管理规约》，在业主收房时签字确认，从源头强化 “违建违规” 的共识。

综上，霍山县景秀蓝湾违建事件的教训表明：“没有执法权”不是物业人漠视放任违建行为的借口，物业人并不是违建处置的 “旁观者”，而是 “前端哨兵”“中期缓冲”“后期保障”—— 其履职是否到位，直接影响违建能否从 “萌芽阶段” 被控制，只有物业人守住 “第一道岗”，才能最大限度减少类似景秀蓝湾 “楼体开裂” 安全悲剧的发生。

来源：胡雪(鑫苑科技服务集团有限公司苏州分公司)