【案情简介】：

2020年8月5日，某小区业主委员会与物业公司签订了一年的《小区物业管理协议书》，该协议书于2021年8月5日到期，此后双方未再签订、续签新的物业管理协议书，而物业公司仍在该小区从事物业管理。2022年5月19日，该小区业主委员会书面通知物业公司解除不定期物业服务合同，并于60日后进行交接。2022年7月20日，物业公司拒绝交接。后，该小区业主委员会起诉至一审法院，要求确认其与物业公司之间的不定期物业管理合同关系自2022年7月20日解除和终止，并要求物业公司移交退出。一审法院裁定驳回起诉，该小区业主委员会上诉。

【争议焦点】：未召开业主大会，该小区业主委员会能否解除或终止不定期物业服务合同?

【裁判观点】：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或其他管理人;业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定上述事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。本案中，该小区业主委员会就解聘物业公司等事宜未召开业主大会讨论决定，违反程序。该小区业主委员会主张依据《中华人民共和国民法典》九百四十八条：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”之规定，解除不定期物业服务合同无需召开业主大会，无需经业主大会的特别授权。《中华人民共和国民法典》九百四十八条，是关于不定期物业服务合同的规定，该法条并无解除不定期物业服务合同无需召开业主大会业主，无需经大会的特别授权，业主委员会就可解除不定期物业服务合同的表述。因此，该小区业主委员会该项主张，本院不予支持。

(来源：辽宁省朝阳市中级人民法院(2023)辽13民终2号)

参考价值

1.解除不定期物业服务合同也应当召开业主大会，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。(本案裁判观点)

2. 就解聘物业服务公司等事宜，业主委员会未召开业主大会讨论决定，也未取得业主大会的特别授权，违反程序，不具备诉讼主体资格。(本案裁判观点)

3.物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。(《中华人民共和国民法典》第948条)

来源：西安住建