6年时间电费不到40元

自己房子几乎没有入住

且物业多处服务不到位甚至无服务

业主以此为由拒交物业费

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基本案情

郴州人刘先生买下一套房子后完成装修，但鲜少入住，只有过年时小住。房子126平方米，物业费每月1.2元每平方米。

最初几年，刘先生按时缴纳了物业费，但近几年，刘先生觉得自己并没有长时间入住，物业的服务水平也一直没有提上来。例如小区大门常年敞开，所有人都能自由出入;楼梯间安全通道被占用;电动车随意停放等，他以此为由拒交物业费。

多次催交无果后，小区物业公司把刘先生起诉到郴州市资兴市人民法院，请求法院判决刘先生支付2019年1月至2024年10月，共70个月所欠的物业费1万余元。

庭审中，刘先生称自己并没有实际居住在该小区，并提交了2019年以来的电费缴费记录及近三年来的电量详单，证实2019年1月至2024年10月用电量共计39.5元，主张应按空置房的标准来收取物业费。

物业公司则认为，案涉房屋并不是完全没有产生电费，刘先生并非完全没有使用过案涉房屋。

法院判决

一审法院审理后认为，从双方提供的水、电用量单来看，案涉房屋虽已装修，但长时间未使用，可参照《郴州市物业服务收费管理细则》中“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按最高不超过80%交纳”的规定，核定案涉房屋交纳80%的物业费。

对于刘先生拒绝支付物业费的理由，法院认为，物业公司面向全体小区业主提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒绝支付物业服务费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费业主的利益。

因此，法院酌情认定刘先生按80%的标准支付2019年1月1日至2024年10月31日所欠物业费8495元。

一审宣判后，双方均不服，都提起上诉。

郴州中院认为，刘先生已对案涉房屋进行了装修入住，但实际居住、使用该房屋的时间少，虽与《郴州市物业服务收费管理明细》中的“未使用物业”存在一定差异，但两种情形均包含了房屋被长时间空置或闲置的意思表示，一审法院据此参照该规定并无不妥。

刘先生认为物业公司服务不到位或未提供服务，应当继续减免或不予支付。

法院认为物业公司服务对象是全体业主，不应根据某一时期的服务情况或者单个、局部问题来否认物业公司的所有服务。

刘先生提交的证据虽表明物业在服务上存在瑕疵，但不足以证实物业公司存在不履行物业服务合同约定或者法律法规规定的维修、养护、管理和维护义务的情形。郴州中院二审驳回上诉，维持原判。

法官说法

《民法典》第九百四十四条规定："业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。"

可见，物业服务具有公共属性，即使房屋空置，业主仍实际享受了建筑物维护保养、公共设施设备维护、保洁、绿化养护、安全保障等基础服务，业主不能以未接受服务为由拒付物业费。

但根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条第五项"业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90％交纳，具体优惠幅度由市、县确定。"及《郴州市物业服务收费管理细》第十六条"已办交付手续但未使用的物业，物业服务费按最高不超过80%交纳。"的规定，对于未使用的物业，物业服务费按最高不超过80％交纳。

本案中，刘先生已对案涉房屋进行了装修入住，但实际居住、使用该房屋的时间少，该情形虽与《郴州市物业服务收费管理明细》中的"未使用的物业"存在一定差异，但该两种情形均包含了房屋被长时间空置或闲置的意思表示，据此参照上述管理明细中的"未使用的物业"的规定，酌情判决刘先生按照80%的标准支付物业费。

来源：郴州中院、资兴市人民法院、三湘都市报