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【法条聚焦】

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条

条文内容：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。‍

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【法条释义】

物业公司作为小区公共设施的管理人，需履行以下法定职责：

1.预防义务。

定期巡查并维护建筑物外墙、排水系统等共有部分;

2.应急义务。

暴雨前发布预警，设置警示标识，采取临时防护措施;

3.修复义务。

发现隐患后及时维修，避免损害扩大。

➤法律警示：若物业未尽义务导致业主财产损失，需承担赔偿责任，不可抗力不能成为免责借口。

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【权威案例警示】

案例1：北京市东城区法院判决物业全责赔偿车辆损失

案情：2024年7月30日，金先生车辆在小区内被暴雨中脱落的二楼装饰檐墙皮砸损，维修费用4618元。物业以“暴雨属不可抗力”拒绝赔偿。

裁判：法院查明物业仅检查了楼顶，未对二层外墙进行维护，且未设置禁停标志，未尽到《中华人民共和国民法典》第九百三十八条的维修义务。依据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条，物业作为管理人无法证明自身无过错，判决全额赔偿4681元及交通费。

案例2：西城法院认定物业未尽巡检义务担责

案情：公共露台地漏因杂物堵塞导致业主房屋被淹，物业以“暴雨不可抗力”抗辩。法院认定地漏堵塞风险可预见，物业未及时清理构成管理过失，需赔偿损失。

启示：气象预警发布后，物业必须采取行动，如疏通管道、 准备防洪设备，否则需担责。

案例3：北京市房山区法院判决车损险免责条款无效

案情：刘某车辆因暴雨涉水熄火，保险公司以“涉水行驶免责”拒赔。法院认定免责条款未显著提示，且暴雨直接导致损失，判令全额赔付维修费4.7万元。

法律依据：《中华人民共和国保险法》第十七条(格式条款提示义务)、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条。

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【雨季法律责任提示】

➤物业企业必做事项

1.全面排查。重点检查外墙、屋顶、排水管道，留存检修记录;

2.应急预案：备齐沙袋、抽水机，暴雨前通知业主转移车辆;

3.及时修复：发现墙皮松动、管道堵塞须48小时内处理。

➤业主维权指引

证据固定，拍摄现场照片、保留维修票据及气象预警记录。

➤保险争议解决

1.车损险索赔。若保险公司以“免责条款”拒赔，可主张条款未显著提示无效;

2.公共责任险。车辆被公共区域坠物砸损，优先追究物业责任。‍

来源：禄劝县司法局