编者按：为方便物业企业在线学习了解政策法规，进一步规范物业管理行为，提升物业服务水平，推动我市物业服务高质量发展，应广大企业要求，我们梳理了常用政策法规50余篇，自3月20日起，将用2个月时间分专题在“襄阳物协”微信公众号陆续推送，敬请关注。

根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管 理工作的通知》(建房规〔2020〕10 号)、《襄阳市物业服务和管理 办法》(襄政办发〔2022〕44 号)，市物业管理协会按照相关程序 组织测算了我市住宅物业服务成本，襄阳市物业管理协会印发《襄阳市住宅物业服务成本计价参考(试行)》，内容如下:

《襄阳市住宅物业服务成本计价参考（试行）》

一、适用范围

1.本测算成果适用于襄阳市范围内普通住宅项目后期物业服务 (指前期物业服务合同到期后，业主大会依法续聘或者重新选聘物业服务企业所提供的物业服务)年度成本的计算。

2.物业服务标准超出《关于襄阳市区住宅前期物业服务收费标准及相关问题的通知》的，可参考调整。

二、工程量计算规则

1.“综合客户服务 ”工程量，按总户数计算。

2.“日常检查及维保 ”工程量，按室内物业共用部位(即地上公 共部位建筑面积+地下室建筑面积)计算。其中，地上公共部位建筑面积=地上建筑面积×公摊比例(下同)。

3.“出入管理 ”工程量，按住宅小区主出入口个数计算。

4.“巡逻安保 ”工程量，按物业共用部位(即地上公共部位建筑 面积+地下室建筑面积+室外公共区域占地面积)计算。其中，室外公共区域占地面积=总占地面积×(1-建筑密度)。

5.“卫生保洁 ”工程量，按物业共用部位(即地上公共部位建筑 面积+地下室建筑面积+室外公共区域占地面积)计算。其中，室外公共区域占地面积=总占地面积×(1-建筑密度)。

6.“绿化养护 ”工程量，按室外绿化总面积计算。

三、相关说明

1.人工单价按照《关于调整我省现行建设工程计价依据定额人工单价的通知》(厅头(2021)2263 号)中的工日单价，折算为年度工资收入进行取定。年工资取定为：

(1)普工年工资=104 元/工日×(365-115)天=26000 元;

(2)技工年工资=160 元/工日×(365-115)天=40000 元;

(3)高级技工年工资=241 元/工日×(365-115)天=60250 元。

其中，委托人对物业服务人员配置的年龄结构、学历等作出特定要求的，人工单价可结合具体情况进行协商调整。

2.物业服务成本中材料、机械、管理费等成本核算，以人工费为基数，按综合费率 50%计提。

3.物业服务增值税税率按 6%取定，计取基数为“人工费+材料费+机械费+管理费 ”。

4.“ 日常检查及维保 ”按房屋交付使用时间≤10 年考虑，交付使用时间>10 年的，人工消耗量×系数 1.5.

5.“日常检查及维保 ”工作内容中未包含电梯、消防等应当委托 具备相应资质维保单位维保的费用，发生时可通过市场询价另计，计取增值税后单独列项，计入物业服务成本。

6.本通知不包括启用住宅专项维修资金的大中修、更新、改造等费用。

7.物业服务成本计价参考、计价程序，详见附件。

8.本通知自印发之日起试行，试用期 1 年。试行期间，上级主管部门有新规定的，从其规定。

附件：

襄阳市住宅物业服务成本计价参考

一、综合管理服务

1.综合客户服务

工作内容：1.专职客服人员提供接待服务;

2.受理投诉并回复处理;

3.开展客户服务及访问调查;

4.开展宣传及文化建设。

计量单位：每 500 户

二、物业共用部位与共用设施设备管理

1. 日常检查及维保

工作内容：1.对物业区域内房屋及附属设施、标识等巡查;

2.对公共照明设施、供水供电设施设备、安防设施

设备、排水设施设备、通风设施设备等管理;

3.对装修施工现场巡查。

计量单位：10000m²

三、公共秩序维护服务

1.出入管理

工作内容：1.主出入口有专人 24 小时值班;

2.访客及车辆进出、物品搬运等记录;

3.劝阻外来人员推销、发放广告等行为。

计量单位：1 个主 出入口

2.巡逻安保

工作内容：1.重点区域、重点部位巡逻，并做好记录;

2.处理巡逻中发现的异常情况;

3.开展消防演练。

计量单位：10000m²

四、环境卫生保洁服务

1.卫生保洁

工作内容：1.楼道楼梯、大堂和首层电梯前室、楼内设施、可

上人公用屋面或平台、道路和公共场地保洁;

2.电梯、明沟和绿地、水景保洁，四害消杀。

计量单位：10000m²

五、绿化养护服务

1.园林绿化养护

工作内容：除草、施肥、浇灌与排水、整形修剪、补植、病虫及灾害防治。

计量单位：10000m²