编者按：为方便物业企业在线学习了解政策法规，进一步规范物业管理行为，提升物业服务水平，推动我市物业服务高质量发展，应广大企业要求，我们梳理了常用政策法规50余篇，自3月20日起，将用2个月时间分专题在“襄阳物协”微信公众号陆续推送，敬请关注。

为加强和规范全市物业管理工作，提升物业服务管理水平，构建党建引领社区治理的物业服务管理新体系，根据《湖北省物业服务和管理条例》,结合我市实际，襄改委制定本工作方案。

一

工作目标

坚持以人民为中心的发展思想，按照党建引领、以人为本、依  法监管、分类施策的基本原则，加快补齐物业服务管理的短板弱 项，形成以属地政府领导、街道(乡镇)组织、社区具体实施、部门 依法监管的物业服务管理新格局，逐步实现党建引领、物业服务管  理、市政维护、居民自治组织、物业行业监管的全覆盖，确保所有物 业有人管理、有人负责，努力把居民小区建设成为安全舒适、宜居和谐的幸福家园。

二

主要任务

(一)坚持党建引领，实现物业服务管理党的领导全覆盖

提升物业服务企业中党的组织覆盖率，市物业管理行业党委 与各级住建部门配合街道、社区党组织，推动符合条件的物业服务 企业建立党组织。街道、社区党组织要对业委会成员人选进行审 核把关，推动业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员 会成员。着力构建市、区、街道(乡镇)、社区四级党组织协同联动 的工作体系，市物业行业党委加强对物业服务管理的统筹协调和监督指导，推动党的工作有效覆盖。强化社区党组织对辖区物业服务管理的“话语权”,社区党组织定期组织对辖区物业服务企业 落实上级党组织要求、资金使用公示、物业服务质量、居民满意度 等情况进行监督检查，相关结果作为对物业服务企业进行综合评 价的重要依据;对服务效果差、群众不满意的物业服务企业，可建 议依法终止服务合同，并将相关情况反馈住建部门，作为对物业服务企业诚信评定的重要依据。

(二)坚持分类指导，实现物业服务管理全覆盖

新建(在建)商品房住宅小区全面推行市场化、专业化的物业 管理等级服务。开发建设单位在办理商品房预售前，按《湖北省物 业服务和管理条例》规定，公开招标或协议选聘前期物业服务企 业，按前期物业服务合同约定的标准和内容提供物业服务。居民 小区业主委员会成立后，在社区指导下做好物业服务企业选(续)聘等工作，实行市场化运作。

已经实行市场化物业服务的小区，继续由物业服务企业按照 物业服务合同约定事项，做好小区共有共用设施设备及相关场地 的维护维修工作，为居民提供优质物业服务。社区负责指导居民 小区做好业主大会召开、业主委员会成立、换届和物业服务企业选(续)聘等事项。

单位自行管理的小区，在“三供一业”完成分离移交前，由小 区管理单位提供保安、保洁、保绿、维修等物业服务，做好文明创 建、垃圾分类、违建防控等工作。2020年12月底，全面完成“三供一业”移交工作，小区全部交由社区实行属地管理，由社区引导组织居民成立业主委员会，选聘物业服务企业进行管理，或由居民自行管理。

对由居民自行管理的小区，社区根据房屋、环境、配套设施、居 民需求、消费意愿等情况，推行“党建+自管”模式，通过组织居民 成立自治管理小组、共商共治等途径，按照“自我管理、自我服务、 非营利性、费用均摊”原则，实行物业自管，实现居民小区有治安防 范、有物管用房、有公共保洁、有绿化养护、有秩序维护、有停车管理、有物业维修。

对规模较小、资源有限、管理难度大的小区，实行保障性管理， 暂由街道和社区提供应急维修、清扫保洁等基本物业服务。待条  件成熟后，引进物业服务企业或组织居民自管，逐步解决老旧小区物业服务缺位问题。

无论哪种形式管理的居民小区，都要以楼栋为基本单元，设立 楼栋长(或单元长),楼栋长(或单元长)在业主委员会具体组织下 开展工作。注重发挥共产党员、积极分子的模范带头作用，采取志 愿服务、老党员义务奉献等方式，带动居民共同做好小区日常管理服务。

(三)坚持以产权为依据，实现市政维护全覆盖

社区内市级、区级公共基础设施设备，由市(区)两级住建、城 管、文体等部门根据权属和职责负责对公园、景观、文体设施、市政 消防设施、环卫设施、排污系统、市政道路、路灯、电杆、树木、井盖、公共座椅等公共基础设施设备进行管理和维护，并在显著位置公布联系人及联系方式。辖区公共基础设施设备出现安全隐患或影 响居民正常生活的，由社区及时通知相关权属部门，相关权属部门 应迅速维修。对社区有条件解决的地砖修补、路沿石修复等小维 护、小保养，可由上述权属部门采取购买服务的方式，委托社区代为处理。

供水、供电、供气、通信等专营公司根据权属和职责负责对社 区内管、线、井及附属设施设备进行管理和维护，并在显著位置公布联系人及联系方式。

(四)坚持居民自治，实现业主委员会全覆盖

入住率达到50%以上的或自首位业主入住满两年且已入住户  数比例达到20%的居民小区，属地街道(乡镇)组织业主成立业主  大会，选举产生业主委员会，依法行使职责;暂未成立业主委员会  的小区，由社区居民委员会组织成立居民自治小组，由“双报到” 党组织领导居民自治小组行使业主委员会职责，并协助社区做好前期筹备工作。力争在2021年底前实现业主委员会全覆盖。

(五)坚持多方协同，实现物业服务监管全覆盖

构建以市、区、街道(乡镇)、社区为主体的四级物业服务监管 机制，对物业企业和物业经营项目实行立体式全覆盖监管。市住 建局为物业管理行政主管部门，负责物业管理的监督、指导和考 评。各城区(开发区)负责建立物业服务综合协调机制和目标责 任制，完善激励政策和考核措施，统筹推进物业管理各项工作，协调解决物业管理重大问题。区住建部门负责指导街道(乡镇)对本辖区内物业管理的监督管理，做好物业服务评价工作。各街道 (乡镇)负责对辖区内物业服务管理活动进行全面监督管理，处理 物业服务活动中的投诉和行政处罚。社区居民委员会下设的环境 和物业管理委员会，对辖区物业服务企业和所有物业活动进行指导考评，做好日常物业服务矛盾纠纷调解工作。

建立社区物业管理工作联席会议制度，及时协调解决业主大 会成立、物业企业选聘、公用设施设备配套、物业服务费收缴使用 等社区物业服务管理中的重大问题，研究处理物业服务中的历史遗留问题化解、矛盾纠纷调解，促进社区物业服务水平不断提升。

构建以信用为核心的物业服务市场监管机制。探索建立物业 行业监管信息平台，对物业服务企业和物业从业人员开展“双随机 一公开”监督检查，将社区对物业服务企业的考评情况和业主对物 业服务企业的评价情况纳入监管范畴，推动物业服务管理规范化、标准化建设。

健全完善部门协调联动机制。坚持“谁主管、谁负责”“谁所 有、谁负责”,进一步明确各类管理执法事项的主管部门、业务流 程，建立违法行为投诉、处理和回复制度，及时处理物业区域内的违法行为，推进“管理进小区、执法进小区”。

三

工作要求

(一)加强组织领导，压实工作责任。各城区政府、开发区管委 会作为属地物业服务管理的责任主体，要将物业服务管理纳入重要议事日程，建立物业服务综合协调机制和目标责任制;街道(乡镇)要切实履行对辖区内物业服务活动的监督管理职责，明确分管领 导，定期研究解决辖区内物业服务管理中的矛盾问题;社区、居民委员会要敦促业主委员会和物业服务企业依法履职、履约。

(二)强化资金保障，提供有力支撑。对有单位管理的居住小 区，由产权单位出资进行“三供一业”改造，为小区后期长效管理 奠定基础;价格监管部门要建立与物业服务管理水平相适应的物业收费标准动态调整机制，满足行业发展需要。

(三)建立奖惩机制，强化考核考评。各城区(开发区)要把居 民小区物业服务管理纳入基层党建和社区发展治理的重要内容 建立健全重点事项跟踪督办和问责问效及奖惩机制，加大先进典 型选树力度，每年评选物业服务管理示范小区、先进集体和先进个 人，营造居民群众有序参与和社会各界关心支持居民小区治理的良好氛围。

(四)多方共同参与，形成工作合力。社区居民委员会要组 织、调动、整合辖区内产权单位、小区楼栋长、“双报到”党员、网格 员、城管员、人民调解员、片警、志愿者、社会组织等人员力量，积极 配合社区共同做好辖区内的物业服务管理工作。要利用辖区内党 代表、人大代表、政协委员的社会公信力、影响力，充分发挥“两代 表一委员”在社区物业服务管理中的监督协调作用。充分运用新 闻媒体宣传和舆论监督，对辖区内物业服务管理活动中的典型案 例、先进经验，和群众关心关注的难点问题及时进行宣传报道，凝聚起社区物业服务管理共建共治共享的强大合力。